Wer eine Schrottimmobilie erworben hat, gerät leicht in eine existenzielle Krise, weil erwartete Mieteinnahmen nicht eingehen, aber die Kreditraten und Kosten der Wohnung bezahlt werden müssen. Gelingt es, einen Schuldenerlass mit der finanzierenden Bank auszuhandeln, muss diese Summe allerdings versteuert werden.

Das Hessische Finanzgericht hat entschieden, dass dieser Betrag sowie die bis dahin in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge im Jahr des Verkaufs des Objekts auch dann zu versteuern sind, wenn der Erlass mit der Bank bereits in einem Vorjahr vereinbart und wirksam wurde (Aktenzeichen 3 K 299/10).

Dem Urteil lag die Klage eines Mannes zugrunde, der 1997 für 100 000 DM eine Eigentumswohnung gekauft und voll über einen Kredit finanziert hatte. Vor der Übergabe sanierte die Verkäuferin das Objekt nicht wie vereinbart, weil sie insolvent wurde. Die Wohnung ließ sich daher nicht vermieten, der Kläger konnte die Kreditraten nicht aufbringen. Im Rahmen einer Rückabwicklungsvereinbarung erließ die Bank dem Kläger im Jahr 2002 50 000 DM. Zudem erhielt die Bank zwei Jahre später den geringen Verkaufserlös für die Wohnung.

Der Kläger setzte daher in der Steuererklärung einen Verlust von 22 000 DM aus dem Wohnungsverkauf an. Das Finanzamt kam dagegen auf einen Veräußerungsgewinn von 32 000 DM, weil es die bis dahin angesetzten Abschreibungsbeträge und den Schuldenerlass als Verkaufserlös ansetzte.

Die Finanzrichter gaben dem Finanzamt recht. Bei der Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften gilt demzufolge das sogenannte Zuflussprinzip nicht, wonach Einnahmen nur in dem Kalenderjahr des Zuflusses erfasst werden. Der Veräußerungsgewinn des Jahres 2004 müsse neben den bisherigen Abschreibungen auch die wirtschaftlichen Vorteile des Schuldenerlasses aus 2002 enthalten. Der Kläger habe den Schuldenerlass nur deshalb erlangt, weil er der Bank im Gegenzug das Recht eingeräumt habe, wie ein Eigentümer über die Eigentumswohnung zu verfügen. Käuferin der Wohnung im Jahr 2004 sei zudem eine Konzerntochtergesellschaft der erlassenden Bank gewesen, die gerade zu dem Zweck der Rückabwicklung gescheiterter Immobiliengeschäfte und Darlehensverträge gegründet worden sei.

Das Urteil ist rechtskräftig.