Diesmal ist es nicht die Konjunktur, sondern das Finanzamt, das Anleger aus den Traum aus 1001 Nacht aufschreckt: Deutschland und Dubai haben ein neues Doppelsteuerabkommen unterzeichnet. Steuerfreie Einkünfte gehören nun der Vergangenheit an.

Es ist ruhig geworden in den Vereinigten Arabischen Emirate (VAE). Wo einst Superlative zu klein erschienen und die Wolkenkratzer nicht hoch genug sein konnten, ist Ernüchterung eingekehrt. Immerhin bescheinigt der internationale Immobilienmakler Jones Lang LaSalle (JLL), dass der Rückgang der Bürodurchschnittsmitten mittlerweile gebremst sei. Mit 33 Dollar pro Quadratmeter und Monat liegen sie aber immer noch bis zu 60 Prozent unter ihrem Höchststand Mitte 2008. Gleiches gilt laut JLL für Kaufpreise.

Immerhin hat die Bundesregierung nun eine gravierende Rechts- beziehungsweise Steuerunsicherheit beendet. Nach langem Verhandlungen einigten sich Deutschland und die Emirate auf ein neues Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Das Abkommen gilt rückwirkend zum 01.01.2009, da die alte Regelung Ende Dezember 2008 ausgelaufen war.

Die wesentlichste Neuerung ist die Umstellung von der Freistellungsmethode auf die Anrechnungsmethode. Nach der alten Regelung wurden erzielte Einkünfte des Anlegers in Dubai in Deutschland von der Besteuerung freigestellt, obwohl in den Emiraten keine Steuer erhoben wurde. Es galt lediglich der sogenannte Progressionsvorbehalt. Bei der Anrechnungsmethode sind Einkünfte aus den VAE in Deutschland nun steuerpflichtig, bereits gezahlte Steuern werden allerdings angerechnet.

Damit hat sich die steuerliche Attraktivität von Dubai, unabhängig von der Situation auf dem Immobilienmarkt, verschlechtert. Das neue DBA wirkt auch auf die von einigen geschlossenen Dubai-Fondsanbieter genutzte Genussrecht-Konstruktion. Hierbei beteiligen sich Anleger über Genussrechte an den Überschüssen einer lokalen Gesellschaft. Die Einnahmen hieraus sind in Dubai steuerfrei und fallen zukünftig in Deutschland unter die Abgeltungsteuer von 25 Prozent. Zwar ist die pauschale 25-Prozent-Besteuerung über die Abgeltungsteuer meist geringer als die Belastung bei sonst üblichen Konzeptionen von geschlossenen Fonds, wo Anleger mit ihrem persönlichen Steuersatz steuerpflichtig sind.

Allerdings sollten Anleger – neben anderen Risiken – zwei wesentliche Nachteile dieser Konstruktion kennen. Zum einen geben Anleger durch die Genussrechtskonstruktion ihre sonst üblichen Mitsprache- und Stimmrechte auf – ein klarer Nachteil im Vergleich zu anderen Fonds. Zum anderen sind in die Genussrechte regelmäßig auch die zukünftigen Exit-Erlöse (Verkaufserlöse der Immobilie) mit eingerechnet. Sie erhöhen dabei die nominale Verzinsung, wobei der „Exit-Anteil“ regelmäßig vorgetragen und erst beim Exit ausgezahlt wird. „Im Gegensatz zu den üblichen Beteiligungen, werden bei Genussscheinkonstruktionen auch die Exit-Erlöse besteuert“, erklärt Martin Führlein von der internationalen Steuerkanzlei Rödl & Partner. „Ein klarer Nachteil, da Verkaufserlöse in Deutschland nach einer Haltefrist von zehn Jahren steuerfrei vereinnahmt werden können.